Coronapandemin ställde mycket på ända. Platserna där människor vanligtvis brukar mötas stod tomma efter myndigheternas rekommendationer om social distansering och hemarbete. Både kontor och handelsplatser påverkades, samtidigt som antalet digitala möten och e-handelsköp sköt i höjden.

Samtidigt har bristen på sociala kontakter synliggjort vårt behov av att mötas och träffa varandra. Fredrik Ronvall ser att kontor och handelsplatser som underlättar samspelet mellan människor kommer att vara viktiga även fortsättningsvis – kanske kommer de till och med att vara ännu mer uppskattade.

– Under våren kände nog många att till exempel distansarbete fungerade jättebra, men under hösten insåg vi att det inte är hållbart på längre sikt. Att
träffas, utbyta idéer och få kraft från andra är så centralt för oss. I dag har
många förstått hur viktiga mötesplatserna är, säger han.

– Att skapa helhetsmiljöer, platser där människor vill vara, är viktigt. Och
efter coronapandemin tror jag att just sammanhanget blir ännu viktigare.
Det är någonting vi på AMF Fastigheter har jobbat med länge. Vi bejakar
helheten och har platsens attraktivitet för ögonen hela tiden.

Fredrik Ronvall ser även en utveckling mot mer mångfacetterade städer.
– Här tar vi hela tiden steg framåt. Vi har till exempel öppnat klätterväggar, vårdcentraler och en skateboardpark i våra köpcentrum. Jag vet inte vad
nästa steg blir, men utbudet kommer att förändras.

Fastigheter har under många år stått för en högre avkastning än det historiska snittet. I dag spår Fredrik Ronvall att vi möter en period med lägre tillväxt än vad vi har blivit vana vid.

– Kontorsmarknaden har hittills klarat sig bra genom den här krisen. När krisen började var det låg vakansgrad i Stockholm och det gör att marknaden fortsatt står stark. Vi ser positivt på framtiden för våra kontorsfastigheter som är moderna, flexibla och ligger på attraktiva platser.

Situationen sätter dock press på handelsfastigheterna. Efterfrågan på denna typ av lokaler har minskat och man ser även att investerare har blivit mer restriktiva.

– Framöver kommer det att bli svårare att skapa avkastning. Vi kommer inte
att se den hyrestillväxt och samtidigt sjunkande direktavkastningskrav som
vi sett de senaste åren. Fastighetsägare måste i större grad skapa avkastningen själva genom att utveckla sina fastigheter och platser snarare än att rida på vågen som marknaden gav tidigare. Detta är fokus för oss och vi planerar att fylla på portföljen med bra projekt.

Under de senaste åren har AMF Fastigheters fokus varit att utveckla de befintliga fastigheterna i beståndet, till exempel i de nya citykvarteren MOOD District och Urban Escape. Det arbetet fortsätter, men man tittar även på nya projekt i Stockholmsregionen samtidigt som en ny detaljplan kommer på plats för Marievik. Målet är att kontorskvarteren vid Liljeholmskajen ska växa till en blandstad med bostäder, butiker, restauranger och badbryggor.

– Med AMF som ägare kan vi vara väldigt långsiktiga i våra investeringar,
konstaterar Fredrik Ronvall.

Att utveckla kluster, alltså där AMF Fastigheter äger flera fastigheter i
anslutning till varandra, är just sådana långsiktiga investeringar. Gallerian
och Urban Escape är exempel där man arbetat med innehållet för att hitta en mix där de olika delarna kompletterar varandra – och ger det där mångfacetterade gaturummet som man ser ett ökat intresse för.

– Fördelen med att ha flera fastigheter i anslutning till varandra är att det inte är de enskilda lokalerna som är centrala för att göra en bra affär. Det är
helheten som är viktig.

– Vi fyller på med en utbudsblandning som människor vill ha. Därför är också vår strategi lyckosam.

Att utveckla staden tar lång tid, konstaterar han. Förändringar sker under
decennier och det är viktigt att ha nära dialog med staden och andra aktörer
för att förstå vad som skapar värde på längre sikt.

– Som fastighetsbolag är det viktigt att vi vässar erbjudandet när det handlar om allt ifrån att utveckla platser och lokaler, till att se till kundernas behov
och vår affär.

– Det handlar om att lyssna och förstå vad stadens invånare efterfrågar
i morgon. Säkerligen kommer pandemin att skapa nya mönster, men vilka
som består är för tidigt att säga, säger Fredrik Ronvall.

Läs mer om verksamhetsåret 2020 här.