Mats Hederos började som fastighetschef på AMF Pension 2006 med uppdraget att öka AMF:s fastighetsinnehav. Då hade AMF en fastighetsportfölj värderad till cirka 13 miljarder kronor i balansräkningen. 2020 var fastighetsvärdet i dotterbolaget AMF Fastigheter cirka 73 miljarder kronor.  

Bolagetsbyggandet har skett samtidigt som en ny vision antagits för fastighetsportföljen – att skapa platser där människor vill vara, genom att förvandla B-lägen till A-lägen. Det har inneburit en resa med många utmaningar och stora utvecklingsprojekt. Utvecklingen har gått från en förvaltande inriktning inom AMF Pension till att bli ett eget fastighetsbolag som verkar som en aktiv samhällsbyggare och möjliggörare. 

– Tidigare fanns en strategi att förvalta stora fastigheter med ett par större hyresgäster, men runt år 2008–2009 började många avtal gå mot sitt slut och flera hyresgäster signalerade att de satt i omoderna lokaler och hade för avsikt att flytta därifrån, berättar Mats Hederos. 

Det ledde till att han föreslog AMF:s styrelse att bilda ett eget fastighetsbolag med en dedikerad styrelse som var van att fatta beslut i fastighetsfrågor för att på så sätt klara utmaningarna. Det gällde att både få fastighetsbeståndet att växa och börja bygga om och utveckla det befintliga fastighetsbeståndet. Beslutet att bilda AMF Fastigheter togs av AMF:s styrelse våren 2010 och i september kunde det nya bolaget ta form och bygga en struktur.  

– Det handlade då om att ta hand om de vakanser som började uppstå. H&M flyttade ifrån det som idag är Moodgallerian – vilket gjorde att halva kvarteret blev tomt – och något år senare kom beskedet att Swedbank skulle flytta från sin etablering vid Brunkebergstorg. 

– Vi fick plötsligt två stora utvecklingsprojekt där vi var tvungna att göra något radikalt för att få rätsida på det. Dessutom skulle vi öka vår fastighetsportfölj genom förvärv utan att ha bemanning på plats, säger Mats Hederos. 

Vid tidpunkten aviserade flera stora hyresgäster att de skulle flytta ut från citykärnan och det målades upp i media att innerstaden var på väg att dö. 

– Att i den vevan sätta igång två stora projekt, dels utveckla Mood District och dels förändra hela karaktären på Brunkebergstorg – det som senare blev Urban Escape, hade varit en utmaning även för etablerade stora fastighetsbolag, konstaterar Mats Hederos. 

Ombyggnationen av Moodgallerian blev startskottet för AMF Fastigheters nya sätt att tänka.  

– I stället för att bygga om en lokal och försöka hyra ut den ville vi förändra perceptionen av ett helt område. Vi hade två strategier: att göra bottenvåningarna mer attraktiva och att köpa så mycket som möjligt runt omkring Moodgallerian för att räkna hem de investeringar vi gjorde på bottenvåningarna för att i sin tur göra hela området mer attraktivt att både hyra i och att besöka. 

AMF Fastigheter träffade samtidigt uppskattningsvis 150 företagsledare för lyssnande samtal om hur de såg på framtiden. Parallellt frågades unga professionella och studenter om hur de tänkte när de sökte jobb och vilken typ av arbetsplats de ville ha.  

– De unga ville ha något helt annat än det vi kanske stereotypt tänkt när vi byggde ett nytt kontor med garage i bottenvåningen, chefen i hörnrum och intern matsal. Många sa att de skulle tacka nej till ett jobb som inte var inne i staden. De ville vara i en miljö som de var stolta över. 

Så växte idén med Urban Escape fram – en livlig oas där innovativa företag som Spotify och Microsoft flyttade in och där människor möts för att arbeta, äta, shoppa eller umgås. 

På liknande sätt har AMF Fastigheter fortsatt att på ett lyhört sätt skapa attraktiva platser på olika ställen i Stockholm – nu senast med Space som ett digitalt kulturcentrum vid Sergels torg.  

Mats Hederos konstaterar att AMF Fastigheter har tagit lärdom från restaurangbranschen, kulturscenen, besöksnäringen och de digitala näringarna för att skapa kluster och levande stadsmiljöer med egna signum. 

– Vi har ägnat mycket tid de senaste fem åren med att jobba med den interna kulturen och bemötandet. Att förstå vad den som sitter framför oss har för förväntningar och önskningar. 

En inlyssnande kultur är en viktig framgångsfaktor för oss, fastslår Mats Hederos.